你是没钱买房,我是手握350万,在苏州心慌迷茫!
“手握350万,在苏州买房迷茫了!我该怎么办?”
国庆期间,我收到不少买房人咨询,其中一位朋友的咨询消息,引起我的注意。
350万在苏州买房,相比“捉襟见肘”的刚需,已经拥有较多的选择权了。但也正因如此,处在非常尴尬的境地。
太好的买不起,太差的看不上。一来二去,折腾自己,浪费精力,也错过了买房时机,陷入心慌迷茫。
这位粉丝朋友,打算在苏州买房,有350万的投资预算,想买100㎡以内的小户型。
在和他的聊天中,他直言告诉我,最近一段时间看了不少房,陷入迷茫,不知道该买哪个项目比较好。
说实话,总价预算是在350万的话,可以在苏州很多板块买房,可挑的项目也非常多,比如在浒墅关都是可以横着走的。
这位朋友却陷入迷茫,可见目前的苏州市场对普通投资客来说,是非常不友好的。
目前苏州的房产政策可以说是同类城市里最严的那一列:限购限售限贷一股脑全上了。这几个政策反应到买房人身上就是投资成本持续走高。
毕竟,闭眼赚钱的时代已经过去,此时一旦踏错,就要面临资产被套牢5-10年的风险!
这对普通投资客来说,想要从房产获利,一定要非常小心、谨慎才行。
这位朋友的情况还比较特殊,考虑到后期还要去上海发展,因而在苏州置业就是纯投资。
在苏州投资买房,在资金充裕的情况下,当然优先考虑买园区、狮山的限价盘。这些限价盘自身地段、配套、学区资源等都占据优势,也最抗跌。周边二手房市场也成熟,存在倒挂空间。
目前,园区和狮山基本是大面积的改善产品,总价基本在500-600万左右,按照这位朋友的预算是够不上的。
既然是投资,就要做功课,懂得找捡漏机会。
选择一些小户型产品,总价相对较低,后期也更好出手。
比如狮山的滨河四季云庭有约96㎡、约99㎡的小户型,总价370万起就能买到;铂湾澜庭有约66㎡的非标户型(已卖完),总价在270万左右。这个价格在狮山,是非常低的入门槛了。
当然,这些限价盘,想买的人非常多,要做好沦为陪跑、买不到的心理准备。
园区也有小户型的新盘在售,比如娄葑和胜浦的新盘项目。
这两个新城板块,还处于在发展中,板块内的城市界面以及配套尚未成型,大量的规划等待落地。
虽然上车门槛较低,对刚需朋友比较友好,但对投资客来说,还需要打个问号。
以娄葑为例:娄葑板块内的二手房挂牌价约3万/㎡。但两个新盘项目周边的二手房价格非常低,成交价也还停留在“1字头”。加上新房被限价在32500元/㎡,相当于板块未来5年的天花板基本锁定了。
房价上升空间小,这对投资客来说,收益肯定是不理想的。
除了龙头板块,350万的预算完全可以考虑几大新城板块,这样可以选择的标的非常多了。
我个人建议,吴江太湖新城、科技城以及高铁新城,这3个板块去看看。
买房是跟着政策、城市规划走的。一核四城,很大程度上确定了苏州城市未来的发展方向。
关于板块的潜力,之前也写过很多深度文章,大家有兴趣可以搜搜看往期链接。
下面我简单讲讲,如何在核心板块,选择优质标的。
1、吴江太湖新城:
吴江太湖新城,苏州湾富人区,不说远的,就说去年的中旅名门府、朗诗熙华雅苑,这两大改善盘,也收割了不少吴江本地富豪。
目前,板块内新盘集聚,大牌开发商数不胜数,新房价格在2.5-2.9万/㎡,商业、地铁、学校等配套相差不多;板块二手房挂牌均价在2.5万/㎡左右,不少次新房小区二手房挂牌价已超过3万/㎡。
在同一板块,配套差不多的情况下,一定要选产品有核心差异的。综合来看,满足这个条件的,只有建发悦江南,新中式、叠墅+洋房,这个产品配套组合,算是板块内独一无二的了。
洋房:整体备案均价26630元/㎡,总价区间在374-487万元,建筑面积段138.2-220.76㎡。
不比较户型,单说建发的品质就胜过同板块不少产品。
2、科技城:
相对其他板块来说,科技城楼市显然是一个自成体系的价格孤岛。目前板块内新房价格在2.8-3.3万/㎡。
这个3.3万的天花板就是科技城金茂府。
在板块新房还在卖2.6万/㎡的时候,科技城金茂府早早就突破3万/㎡,而且还十分抢手!
去年,科技城金茂府一期交付,二手房挂牌价已经达到约4.4万/㎡,相当于新房倒挂1.1万/㎡!
更令人惊讶的是,该小区的小户型租金已经高达6500-8000元/月!无论是涨幅还是收益空间都非常可观!
近期,科技城金茂府将加推项目最后一批小户型,建面约110㎡小户型,总价在350万左右。精装科技住宅,有倒挂,学区确定,非常值得入手了!
3、高铁新城:
高铁新城,是苏州“一核四城”发展定位的北部核心板块。近年来,各项利好不断砸进,板块定位再度升级,配套也更加完善。
新盘地价也越卖越贵,相似的产品也有不少。想在高铁新城买房,也需要寻找产品的核心差异。
推荐融信天澄的原因,简单粗暴——项目与苏大实验学校一路之隔。
众所周知,相城区好学校不多,高铁新城的苏大实验学校就是相城最好的公立学校,是相城区的核心教育资源。
而按照目前的学区划分,澄阳路以东才是苏大实验学校的学区,而整个高铁新城的在售新盘,只有融信天澄是在澄阳路以东,并且就在学校隔壁。(注:具体学区以交付后官方划分为准)
学区优势给周边的二手房也带来明显溢价。
据中介透露:因为学区差别,澄阳路东小区二手房可以卖到3.3-3.7万/㎡,但澄阳路西小区就只能卖到2.8万/㎡。
还有倒挂。
项目周边二手房挂牌均价在约3.3-3.7万/㎡,融信天澄前期约2.8万/㎡的备案均价,新房、二手房之间的倒挂在约5000-9000元/㎡之间。
以上就是今天的内容,你想买哪家楼盘呢?欢迎在评论区留言互动,或者加我微信和我交流~
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